2023, el impacto del IPC subyacente en las próximas actualizaciones de renta

Nadie puede poner en cuestión que la guerra de Ucrania y su devastador impacto está generando evidentes y profundos desequilibrios en la oferta y demanda de los recursos energéticos importados y en la cadena de suministros de importantes industrias y sectores económicos. La evolución de los precios del mes de junio permite a la Comisión Europea prever que la inflación en España puede llegar a alcanzar un 8,1% a cierre de 2022. Este dato, siendo superior a aquella prevista para Francia, Italia o Alemania, no representa ni mucho menos la demoledora inflación que se espera para final de año en ciertos países europeos penalizados por su proximidad geográfica con Ucrania, con niveles superiores incluso al 15%.

A su vez, este mismo organismo prevé que la inflación en España para 2023 pueda estar relativamente controlada y que su índice no supere el umbral del 3,4%, por debajo de la media de la eurozona prevista en un 4%. Para ello se precisará que aquellos factores extraordinarios que vienen impactando en el precio del gas y el petróleo, fundamentalmente la Guerra de Ucrania, se controlen y a su vez, los efectos inflacionistas de segunda ronda no sean especialmente relevantes.

Hecha esta breve introducción, surge la cuestión sobre si esta inflación extraordinaria y totalmente sobrevenida e imprevisible puede y debe ser trasladada sin más a las rentas arrendaticias (para uso distinto del de vivienda) o de industria, vía actualización IPC e incluso, por qué no, a la actualización de precios en prestaciones de servicios cuando ese incremento, si está vinculado al IPC, se ve claramente viciado por eventualidades o factores extraordinarios de carácter internacional.

Opinión

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Esta reflexión ya ha sido objeto de valoración por el legislador y su respuesta se encuentra recogida en la exposición de motivos del RDL 6/2022, de 29 de marzo, sobre medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania; cuando, al referirse a los arrendamientos de vivienda, señala que se ha producido un alza extraordinaria de los precios dentro de una coyuntura en la que el IPC estaba ya en máximos y limita (art. 46) en ausencia de pacto entre las partes, el porcentaje máximo de actualización de las rentas arrendaticias de viviendas.

Por tanto, resulta pacífico considerar que el IPC esperado a cierre del año 2022 estará profundamente impactado por factores extraordinarios y sobrevenidos que harán que su porcentaje sea excesivamente oneroso y, donde el legislador, anticipándose a esa realidad, ha sido sensible hasta el punto de asumir claramente este discurso en el marco de un paquete de medidas intervencionistas dirigidas a proteger a ciertos sectores de la población.

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En el contexto de este debate, es importante precisar el propósito de las cláusulas de actualización de rentas ligadas al IPC, el cual no es otro que proteger el poder adquisitivo del arrendador. Esta medida de equilibrio contractual, completamente razonable y adecuada, se ve claramente contaminada y distorsionada en un escenario como el que estamos viviendo.

Señalado lo anterior, ¿cuáles pueden ser las fórmulas al alcance de un empresario y arrendatario diligente ante una más que previsible actualización de rentas en 2023 (calculada sobre la base de un IPC 2022 disparado), con una actividad económica ya lastrada y penalizada en 2022 por un alza exagerada de sus costes y donde esa renta, no lo olvidemos, ya viene de sufrir un fuerte incremento por la actualización correspondiente al IPC general del año 2021? La respuesta no es otra que abrir una conversación leal con su propietario y arrendador dirigida a atenuar ese incremento en un porcentaje que solo tenga en cuenta la verdadera inflación subyacente del año 2022, descontando el impacto derivado del incremento de los productos energéticos cuya exagerada alza es consecuencia de factores extraordinarios e imprevisibles y, por tanto, completamente ajeno a la realidad económica del contrato.

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Si la conversación no fructifica o la sensibilidad del propietario es inexistente a este problema, los arrendatarios deberán buscar la vía judicial o arbitral para amparar sus derechos, articulando medidas inspiradas en la cláusula 'rebus sic stantibus' que busquen la modificación puntual de su contrato (en ningún caso existe margen para argumentar la extinción) para lograr la moderación puntual de esa actualización en el año 2023.

Está por determinar si este mismo mecanismo se puede articular con carácter retroactivo a las subidas sufridas en 2022 conforme IPC 2021, el cual ya se vio claramente impactado después del verano de ese año por fuertes tensiones inflacionistas derivadas de un mercado que empezaba a percibir los primeros conatos de una crisis geopolítica y energética que se desboca con la guerra de Ucrania. Este punto sin duda debe ser analizado con rigor técnico, pero, desde luego, no debe descartarse.

Finalmente, vuelvo a usar esta tribuna para llamar la atención sobre los imperceptibles avances de nuestro legislador en su propósito por modernizar el Código Civil. Situaciones como las que estamos viviendo vuelven a poner de manifiesto la necesidad de recoger en este texto legal un nuevo artículo 1.213 (conforme propuesta en este sentido de la Comisión de General de Codificación) que ampare la cláusula 'rebus sic stantibus' dentro de nuestro marco legislativo. Es cierto que ha habido tímidos pasos en este sentido, como el RDL 15/2020, pero se hace imprescindible que nuestro ordenamiento jurídico integre de forma definitiva en nuestro derecho positivo una institución que sin duda enriquecerá de forma notable las relaciones contractuales y será dinamizador de sus prestaciones, donde lejos de debilitar el principio 'pacta sunt servanda', ayude a mitigar situaciones sobrevenidas e inesperadas con soluciones dirigidas siempre a lograr el reequilibrio del contrato.

* Mariano Pérez de Cáceres es Global Legal Vice President de Meliá Hotels International y asociado de ACC Europe.