Viviendas del futuro en Madrid: auge del 'coliving' y 'cohousing'

Es de sobra conocido que en los últimos años la compra o el alquiler de una vivienda tradicional se ha vuelto inaccesible para muchos. Este proceso ha venido acompañado por el auge de nuevos conceptos de vivienda, más dinámicos y flexibles, y que, en general, podemos agrupar bajo el concepto flexliving y que se caracterizan por un concepto renovado de viviendas, centrado en vivir en comunidad, compartiendo espacios comunes y disfrutando, en mayor o menor medida, de servicios adicionales. En este sentido, un informe reciente de CBRE revela un notable incremento en la inversión de alojamientos flexibles en España, triplicándose hasta los 670 millones en 2022, con una tendencia que apunta hacia un crecimiento sostenido.

En general, los planes urbanísticos (y el de Madrid no era una excepción) se limitan a regular las categorías tradicionales de usos, en las que los nuevos modelos residenciales no tienen un encaje adecuado. En el municipio de Madrid, debíamos acudir o bien al uso residencial en su modalidad de residencia comunitaria, concebido para regular las condiciones de residencias de estudiantes o de ancianos, o bien al uso terciario hospedaje, que regula las condiciones de los establecimientos hoteleros. Ninguno de estos usos, tan dispares entre sí, acogían de forma satisfactoria las nuevas formas de alojamiento flexible.

Sin embargo, los cambios acaban llegando incluso a normas tan rígidas como las urbanísticas: el 8 de noviembre de 2023, el Pleno del Ayuntamiento de Madrid adoptó una modificación en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOU), facilitando la integración de dos nuevas categorías de residencias, el cohousing y el coliving dentro de la normativa de vivienda colectiva y residencia compartida, respectivamente.

Opinión

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En efecto, la modificación resuelve el debate sobre si las nuevas modalidades de alojamiento deben considerarse usos residenciales u hoteleros, a favor de los usos residenciales. Para ello se modifica la categoría de vivienda colectiva para incluir el cohousing (tipo 2), y se crea una nueva categoría, la residencia compartida, para incluir al coliving.

Tras su modificación, el PGOU define las residencias compartidas (coliving) como un conjunto de habitaciones independientes con dormitorio y baño que comparten espacios comunes (comedor, cocina, lavandería, etc.), sin que, necesariamente, a los usuarios les unan vínculos familiares o de carácter religioso, social o similar. La ausencia de esos vínculos entre los residentes es esencial para distinguir las nuevas residencias compartidas de aquellos alojamientos como las residencias religiosas o de estudiantes, que siguen englobados bajo la modalidad tradicional de residencia comunitaria. Sin perjuicio de lo anterior, es habitual que los usuarios del coliving tengan algún tipo de nexo común (ya sea profesional o académico) que fomente un entorno colaborativo e incremente el atractivo comercial del coliving.

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El PGOU establece criterios mínimos de habitabilidad para las residencias compartidas, con habitaciones de una superficie mínima de 15m2/persona (incluyendo dormitorio y baño), no pudiendo ser inferior a 10 m2/persona cuando estén previstas para más de una persona. El coliving únicamente podrá implantarse en edificio exclusivo, de manera que no podrá coexistir en el mismo edificio con otros usos, y no podrán existir habitaciones bajo rasante.

Por su parte, las viviendas colectivas tipo 2 (cohousing) se definen como un conjunto de viviendas que presentan un espacio privativo (las estancias particulares de los residentes) y otro comunitario de estancia y ocio al servicio de los residentes. La superficie mínima del espacio privativo es de 30m2 siempre que disponga de zonas comunes de al menos 10 m2/vivienda (respetando así el requisito general de superficie mínima de 40m2/vivienda) y que cuentan con las infraestructuras básicas de toda vivienda (dormitorio, baño, salón y cocina) y comparten una serie de espacios (salas de reuniones, sala de juegos, biblioteca, etc.) y servicios comunes (lavandería, cuidado de niños, atención médica de mayores, etc.) que facilitan la interacción y relaciones de los usuarios.

"El 'coliving' y 'cohousing' han venido para quedarse, además se espera que su progresiva regulación aporte mayor seguridad jurídica para los inversores"

La doctrina entiende que el coliving y el cohousing se conciben como contratos de hospedaje complejos y bilaterales, que engloban distintas figuras legales tales como el arrendamiento de cosas (para la habitación), el arrendamiento de servicios (para los servicios que se prestan en el coliving y en el cohousing), de obra (para comida) y depósito (para los bienes y enseres que trae consigo el residente). Este marco contractual escapa de las regulaciones más estrictas de los arrendamientos urbanos, contribuyendo a proporcionar una oferta residencial diversa y más asequible. En la medida en la que los servicios que se prestan por el propietario tengan la entidad suficiente, no debería ser controvertido que la relación entre propietario y huésped se articule mediante un contrato atípico de hospedaje, distinto de los contratos de arrendamiento de vivienda o por temporada de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si bien puede ser necesario hacer un análisis de cada situación concreta.

En cuanto a la duración de las estancias, las residencias compartidas (coliving) están destinadas al alojamiento estable de los residentes, como excepción al régimen general que aplica a las otras categorías de vivienda (incluidas las nuevas viviendas colectivas tipo 2), cuya vocación es proporcionar alojamiento permanente a las personas. En este sentido, hay que destacar que la modificación del PGOU no aclara una de las cuestiones más controvertidas al hablar de usos residenciales flexibles, esto es, qué debe entenderse por estancias permanentes, estables y temporales, estas últimas aplicables conforme al PGOU a los usos de hospedaje.

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La nueva realidad social del coliving y cohousing ha venido para quedarse. Aún es pronto para valorar si la decisión del Ayuntamiento de Madrid de incorporar ambos conceptos como usos residenciales, pese a implicar un mayor coste del suelo y estándares más estrictos que los del uso hotelero, acaba por desincentivar a los inversores institucionales, si bien por el momento no parece ser el caso. Por otro lado, se espera que la progresiva regulación de estas nuevas modalidades de vivienda aporte mayor seguridad jurídica para los inversores. El tiempo dirá si la rigidez normativa choca con la esencia flexible de estos modelos de vivienda.

* Gabriel Cabello, socio, Laura Gómez, asociada sénior, y María Redondo, asociada de Linklaters.