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Arrendamiento de inmuebles: el peso de la carga laboral en la calificación fiscal
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Arrendamiento de inmuebles: el peso de la carga laboral en la calificación fiscal

En el IRPF, si el arrendamiento se considera actividad económica, los gastos relacionados son deducibles y no se deben imputar rentas inmobiliarias mientras los inmuebles no estén alquilados

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Arrendamiento de inmuebles: el peso de la carga laboral en la calificación fiscal

Como es sabido por la mayoría de los contribuyentes con patrimonio inmobiliario, la calificación de la actividad de arrendamiento de inmuebles como actividad económica tiene importantes implicaciones fiscales. En el IRPF, si el arrendamiento se considera actividad económica, los gastos relacionados son deducibles y no se deben imputar rentas inmobiliarias mientras los inmuebles no estén alquilados.

Además, esta calificación permite a los contribuyentes beneficiarse de ventajas fiscales como la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio o la reducción del 95% en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones para participaciones en empresas familiares. En el Impuesto sobre Sociedades, sin actividad económica, las sociedades devienen en patrimoniales, y las ganancias patrimoniales derivadas de su venta son excluidas de la exención del 95% aplicable a las rentas derivadas de la transmisión de valores que concede el artículo 21 de la ley del impuesto.

Lo mismo sucede con el tipo impositivo bonificado del 15% aplicable a las empresas de nueva creación, del que se excluye también a las sociedades patrimoniales. Así, el régimen fiscal óptimo depende de que el arrendamiento sea reconocido como una actividad económica y no meramente como una actividad de gestión patrimonial.

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Técnicamente, una actividad económica se define por la ordenación de medios materiales y humanos con el fin de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. Y para la actividad de arrendamiento de inmuebles, la normativa establece un requisito particular: se entiende que existe actividad económica cuando, al menos, se cuente con una persona empleada, con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión de los inmuebles.

Sin embargo, como aclaró el Tribunal Supremo en Sentencia de 7 de diciembre de 2016, aunque la contratación de una persona a jornada completa es un requisito necesario, no es suficiente por sí solo. Es indispensable que la carga de trabajo de la actividad justifique aquella contratación. Así, sin una carga de trabajo real que justifique la actividad del empleado, la Agencia Tributaria puede concluir que la actividad económica solo existe en apariencia y que la contratación no responde a una necesidad real, sino a una estrategia para obtener beneficios fiscales improcedentes.

La determinación del volumen de carga de trabajo que justifica la contratación de un empleado ha sido motivo de controversias y litigios que no ofrecen aún respuestas claras. Para el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (STSJ 19 de enero de 2023), una vez que el contribuyente prueba la contratación de un empleado a jornada completa, corresponderá a la Administración demostrar que aquella no es necesaria atendiendo a la carga real de trabajo.

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Para ello, se tendrán que analizar múltiples factores propios de cada caso concreto, como el número de inmuebles, la duración y tipo de los contratos de arrendamiento (vacacionales, de larga duración, etc.), la forma de cobro de las rentas (domiciliada o en persona), el estado de los inmuebles, así como las actividades administrativas asociadas a su gestión. Con esta exigencia, el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía entendió que la Administración no había justificado adecuadamente la escasez de la carga de trabajo de la actividad, ya que solo se valoró el número de inmuebles (cuatro), sin tomar en cuenta otros factores relevantes como el tipo de contratos o las tareas administrativas involucradas.

Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares (STSJ de 31 de enero de 2024) considera que no existe carga de trabajo suficiente, en el caso de una sociedad que tenía alquilados 13 inmuebles, donde 8 de ellos eran contratos de temporada a trabajadores de la sociedad (por lo que la captación de clientes era escasa), y donde la gestión de cobros y recibos era reducida, ya que se solían hacer por transferencia bancaria.

"Tengamos presente que la contratación de una persona a jornada completa es un requisito necesario, pero que no garantiza por sí sola la consideración del arrendamiento de inmuebles como actividad económica"

La ausencia de un criterio claro genera una notable inseguridad jurídica. A pesar de cumplir con el tenor literal de la norma, los contribuyentes pueden enfrentarse a procedimientos de comprobación en los que se cuestione el sentido económico de la contratación que hayan efectuado.

Hoy por hoy la jurisprudencia no ofrece respuestas. Afortunadamente, un próximo pronunciamiento del Tribunal Supremo (tras el Auto de 10 de abril de 2024) aportará mayor claridad sobre este asunto, pues está llamado a resolver, en materia de sucesiones, si “es preciso que la contratación de la persona empleada con contrato laboral y a jornada completa se justifique desde un punto de vista económico”. Hasta entonces, tengamos presente que la contratación de una persona a jornada completa es un requisito necesario, pero que no garantiza por sí sola la consideración del arrendamiento de inmuebles como actividad económica.

* Eduardo Cardona y Cristina Alba, socios de act legal-Spain.

Como es sabido por la mayoría de los contribuyentes con patrimonio inmobiliario, la calificación de la actividad de arrendamiento de inmuebles como actividad económica tiene importantes implicaciones fiscales. En el IRPF, si el arrendamiento se considera actividad económica, los gastos relacionados son deducibles y no se deben imputar rentas inmobiliarias mientras los inmuebles no estén alquilados.

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