El inquieto Rivero se embarca en una megaoperación por el doble del valor de Metrovacesa

Joaquín Rivero vuelve a jugar a lo grande. Ya lo hizo con inmobiliaria Zabálburu y le ganó la batalla a César Alierta, luego engordó Bami y se zampó en una controvertida operación a Metrovacesa. Pero lo de ahora es caza mayor. Y cuando uno sale de compras de este modo -intentando adquirir algo que vale el doble de tu capitalización bursátil- debe pagar caro y la acción lo suele sufrir. Habrá ocasión de verlo.

A Rivero, que la semana pasada se enfrentó a los analistas, no le gustaba lo que había leído en la prensa tras una reunión en la Apie porque los periódicos reproducían sus referencias a la compra de una inmobiliaria Belga antes de junio y previsibles inversiones de 7.000 millones de euros. No le había gustado la elección de la parte alta de la horquilla porque él había hablado entre 1.000 y 7.000 millones de euros.

El fracaso de la compra de Societe Fonciere Lyonnaise, que Colonial adquirió por poco mas de 1.500 millones de euros, hizo aún más ambicioso el proyecto de expansión de Rivero como ha quedado demostrado.

Ha adquirido el 30% de Gecina y va a lanzar una OPA sobre el 70% restante, con la sanísima intención de vender cuanto antes un porcentaje de capital entre institucionales para, al final, quedarse con alrededor de un 60%. Es la única forma de reducir su endeudamiento con rapidez y no causar estropicios.

El endeudamiento de Metrovacesa suma 2.200 millones de euros -con una capitalización de 2.700 millones-, el de Gecina alcanza los 2.900 millones de euros, con un valor bursátil de 4.800 millones, así que si se hiciera con el 100% alcanzaría los 5.100 millones, un 69% sobre el valor de los activos.

El caso es que la operación supone un gran esfuerzo financiero: un crédito a 7 años por el 100% de Gecina que pretende ser reducido con rapidez mediante venta de activos en España y una ampliación de capital por un importe de 800 millones a la que deberían acudir los principales accionistas.

Están en su accionariado Bancaja, con un 6%, la CAM y La Caja de Castilla la Mancha, sin olvidar a la familia Sanahuja, un grupo inmobiliario que lleva “empotrado” en Metrovacesa desde que entró del Rivero y posee “como inversión financiera” un 12,6% del capital. Es el primer accionista. También está presente el famoso fondo holandés Pensionfonds PGGM, un 10,5%, con un conocido representante en el consejo.

En estos casos la acción suele sufrir el efecto dilutivo, aunque dependerá de cómo se cubra la ampliación -últimamente se producen transacciones en tiempo récord-. Salvando las distancias, ahí está la del Popular, por cierto, muy presente como financiador en todas las transacciones de Rivero.

Todo se produce en un momento en el que la acción se encuentra en 37,96 euros, con un avance del 10% en el año y muy cerca de los máximos de su historia alcanzados en 41,15 euros en febrero. Es lógico el cansancio. Su rentabilidad por dividendo alcanza el 2,74% y su PER es ahora de 11,54 veces, muy similar al del sector.

Metrovacesa, que prevé un impacto positivo en el beneficio neto recurrente por acción desde el primer año y también en el cash flow, estima que se producirá un impacto negativo en el NNAV -valor neto liquidativo tras pagar impuestos-, pero que la cosa mejorará. No falta optimismo en una transacción en la que se paga una prima del 11% sobre el NNAV y del 11,3% sobre el cierre de ayer.

La apuesta por el mercado del alquileres es tan interesante como arriesgada, sobre todo en un mercado desconocido como el parisino. Rivero sale de compras a lo grande para convertirse en una de las diez primeras inmobiliarias de Europa y a los pequeños accionistas le tiemblan las canillas.

Ahora la acción debe digerirlo y su consejo demostrar a la parroquia que es capaz de cumplir con sus expectativas sin defraudar a los accionistas. Hay que endeudarse casi al límite, acudir al mercado, lanzar la OPA, que no haya contraopas, y más tarde ajustarlo todo con ventas de capital sobrante y de activos. Hace falta fe en el proyecto para quedarse en estos momentos de incertidumbre. Como siempre que se sale de compras, de este modo.