Comprar un piso versus invertir en bolsa: qué renta más

Ya iba siendo hora de que hiciéramos honor al nombre de esta sección y analizáramos qué tipo de inversiones son las que realmente te rentan. Y la inversión por antonomasia en España es sin duda alguna el ladrillo.

¿Es la mejor opción para tus ahorros? Pues como todo en esta vida, depende. Para empezar es diferente comprar el piso en el que planeas vivir que adquirir otro meramente como inversión.

Lo de ser propietario de la casa en la que vives forma parte de nuestro ADN. Buena parte del atractivo que suscita el ladrillo descansa en el axioma "pagar alquiler es tirar el dinero". O su variante "por el precio de un alquiler, pago una hipoteca". Estas creencias están firmemente arraigadas en el imaginario colectivo. Y aunque sin duda son rebatibles, reconozcamos que tienen un poso de verdad.

Los alquileres se han situado durante años en niveles desproporcionados, en comparación con los salarios de los españoles. Y eso hace que salga lo comido por lo servido. Como botón de muestra, el último Barómetro de Esfuerzo Financiero realizado por iAhorro con datos del INE. La cuota media del alquiler en España rondaba los 1.100 euros en enero de 2024. La cuota media hipotecaria, los 1.000 euros.

Uno de los hándicaps de la compra versus el alquiler es el compromiso que implica a largo plazo. Por un lado, con el banco. Para que la cuota mensual sea asumible es imprescindible que el préstamo sea al menos a 20 o 30 años. Y por otro lado, compromiso con la ciudad en la que vives. Pero eso en España no es problema. La movilidad territorial es bastante escasa. Somos proclives a echar raíces. Y si es cerca de nuestro entorno familiar, mejor.

Dicho esto, si efectivamente quieres adquirir ese compromiso y las cuentas te salen, adelante. Cómprate la casa de tus sueños. Nada que objetar. Ahora bien, si lo que te planteas es comprar un piso sólo como inversión, hay algunas cuestiones que quizá deberías valorar.

La primera: los impuestos. La vivienda es el único tipo de inversión en el que pagas impuestos (y otros gastos) desde el día uno. Y no pocos: IVA, ITP, notaría, etcétera. En total, tienes que desembolsar entre el 10% y el 12% del precio de la casa. Un peaje que no tendrías que pagar si invirtieras en bolsa. O, en general, en casi cualquier otra cosa. Míralo de este modo: ¿invertirías en un producto financiero que te exigiera una comisión de entrada del 12%? ¿Y por qué en la vivienda te parece bien hacerlo?

La vivienda es el único tipo de inversión en el que pagas impuestos (y otros gastos) desde el día uno

Siguiente punto: el apalancamiento. Para la inmensa mayoría comprar una vivienda implica endeudarse. Y, como sabes, la mayoría de las entidades no acepta la dación en pago. Si vienen mal dadas no puedes entregar la vivienda al banco para saldar la deuda. Te toca responder con el conjunto de tu patrimonio. Aquí es posible que pienses que esto no es problema, ya que los precios de las casas siempre suben… ¿pero realmente lo hacen? La realidad es que no siempre. Y lo más importante de todo: cuando los precios corrigen, tardan mucho más en recuperar.

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Último argumento: la rentabilidad. Puede que lo de la crisis inmobiliaria te parezca algo lejano. Improbable. Pero la cuestión es que aun teniendo en cuenta los años buenos, la vivienda no se revaloriza tanto como la bolsa. De 2008 a 2023 el precio de la vivienda de segunda mano en España ha caído casi un 10%. El MSCI se ha revalorizado un 231%.

¿Qué hay de las ganancias que obtienes vía alquiler? Recuerda que la bolsa también te puede reportar una renta mensual en forma de dividendos. Una renta más segura, por cierto. Y es que a menos que puedas permitirte comprar varias casas, la seguridad de tu alquiler se basa en la solvencia de un único inquilino. Te lo juegas todo a una sola carta. En cambio, es muy improbable que todas las compañías en las que invierte tu fondo, tu cartera de acciones o el índice que estás replicando suspendan el dividendo o lo reduzcan. La diversificación es lo que tiene.

Finalmente, un último componente: el psicológico. Invertimos en vivienda porque es algo físico, que podemos tocar. Nos sentimos propietarios de algo que realmente existe, no como esa entelequia que es la bolsa. Si eres de los que piensan así poco puedo hacer por ti. Sólo recordarte que las empresas que cotizan en bolsa son tan reales como cualquier edificio, como cualquier inmueble. Muchas llevan más de cien años ahí. Es cierto que una empresa puede quebrar o afrontar un bache, igual que una casa puede inundarse. Pero volvemos a las ventajas de la diversificación: una empresa te puede salir rana. Cien, no. Y menos en el largo plazo.