¿Se puede legalizar la ampliación de una vivienda que se hizo sin licencia?

El artículo 5 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, establece que la construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisara las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable, por lo tanto, la realización de cualquier obra requiere la previa obtención de unas licencias municipales que el ayuntamiento del lugar concede al propietario, siempre que cumpla con la normativa municipal.

Para llevar a cabo la ampliación de la vivienda, es preciso también contar con el correspondiente proyecto que debe realizar un técnico, así como las referidas licencias del ayuntamiento. En caso de que se lleve a cabo la construcción o ampliación de una vivienda careciendo o incumpliendo de estos requisitos podrá exponerse a una multa o, incluso, a la paralización o demolición de las obras.

Como regla general, sería posible la legalización de la ampliación siempre que lo construido cumpla los requerimientos de las normas urbanísticas del ayuntamiento correspondiente, para ello deberá presentarse un proyecto técnico revisado. El expediente debe ser redactado por un arquitecto y en él se deben describir las obras realizadas y justificar el cumplimiento de la normativa municipal.

Fundamentalmente, el arquitecto debe certificar que la vivienda cumple con las condiciones de habitabilidad y seguridad dispuestas en la ley (Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad), así como certificar que se adapta a la correspondiente normativa municipal.

A partir del expediente de legalización, en el que consten todos los documentos técnicos requeridos, el Ayuntamiento procederá a examinar la legalidad de la vivienda y la adecuación la normativa municipal.

Por el contrario, si las obras realizadas no se adaptasen a la normativa es bastante probable que no se le conceda la licencia municipal. Además, atendiendo a la infracción, el Ayuntamiento podría ordenar la demolición bien del inmueble o bien, en su caso, de la ampliación.

Una tercera posibilidad y en la medida que sea posible, podría también llevar a cabo un proyecto de legalización de las nuevas obras que sean necesarias realizar para adaptar el inmueble a la normativa urbanística. Para la legalización de la vivienda debe tener en cuenta que deberá pagar las correspondientes tasas e impuestos que corresponda, además de solicitar la licencia, procediendo, posteriormente a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Casa que no se corresponde con los planos

Compramos una vivienda y cuando nos la han entregado hemos comprobado que le han puesto menos calefacción que la que viene en los planos. ¿Qué se puede hacer?

En el caso que nos plantea nos encontramos ante un contrato de compraventa, que se rige por lo acordado por las partes y en su defecto por las disposiciones del Código Civil. En toda compraventa puede ocurrir que el bien adquirido, ya sea mueble o inmueble, padezca de ciertos vicios que usted no conocía o no pudo conocer en el momento de la adquisición. En esta clase de supuestos debemos tener en cuenta el régimen de responsabilidad dispuesto en el Código Civil, en particular en lo relativo a la responsabilidad del vendedor.

Para la aplicación del régimen de responsabilidad por los vicios ocultos dispuestos en el Código Civil es preciso que concurran los siguientes requisitos, dispuestos en el art. 1.484 CC:

1.- Deben ser ocultos, es decir, no estar a la vista o no ser manifiestos.

2.- Deben tener cierta gravedad, es decir, que hagan la cosa impropia para su uso o disminuya su utilidad de tal modo que el comprador no lo habría comprado o habría pagado menos precio por ello.

3.- Deben existir con anterioridad a la venta.

También debe tener en cuenta que la acción de saneamiento por vicios ocultos se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (1.490 CC). Es decir, dispone de un plazo de 6 meses desde que se le entregó la vivienda para denunciar los vicios ocultos que tenga el inmueble.

En caso de que existan tales vicos y en aras a proteger al comprador nuestro ordenamiento reconoce a su favor la denominada acción redhibitoria (art. 1486 CC). Esta acción permite al comprador optar entre rescindir la venta, restituyéndosele los gastos que pagó, o solicitar una rebaja proporcional del precio, a juicio de los peritos.

Asimismo, debe saber que en caso de que el vendedor conocería los vicios o defectos ocultos de la vivienda (en su caso, de la calefacción) tendrá derecho además a una indemnización de los daños y perjuicios, si optase por la rescisión (art. 1486 CC).

Por lo tanto, en el caso que nos plantea respecto a la calefacción es preciso tener en cuenta si se trata de un vicio que efectivamente no estuviera a la vista y que existiera con anterioridad, es decir, ya en el momento de la perfección del contrato. La carga de la prueba de lo anterior recae sobre usted como comprador. En todo caso, el defecto deberá revestir de cierta gravedad, lo cual podría fácilmente argumentar si la vivienda careciera absolutamente de un sistema de calefacción.

En otro sentido, también debería analizarse el hecho de que en el contrato se hubiera estipulado de forma explícita y detallada todo lo relativo al sistema de calefacción del inmueble. Es decir, en el supuesto que se hubiese dispuesto en alguna cláusula del contrato expresamente el sistema de calefacción de la vivienda, nos encontraríamos ante un supuesto de incumplimiento contractual. En ese caso, el comprador podría ejercer el derecho que se reconoce en el artículo 1.124 CC, de conformidad con el cual, el perjudicado puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el correspondiente resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

*Marta Romero Orozco, socio de Lean Abogados para idealista.com/news.

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