¿Puede hipotecarse una casa que está a nombre de dos menores de edad?

¿Puede hipotecarse un inmueble que está a nombre de dos menores de edad? ¿Qué pasos hay que seguir?

Para poder ser titular de bienes es preciso tener capacidad jurídica. Esta capacidad la tienen todas las personas desde su nacimiento y nos permite ser titular de derechos y obligaciones.

Sin embargo, para realizar válida y eficazmente actos jurídicos se requiere tener capacidad de obrar. La capacidad de obrar se adquiere con la mayoría de edad, por lo que los menores de edad solo cuentan con la capacidad jurídica. En este tipo de casos debemos acudir al Código Civil, concretamente a su artículo 166.

Según este, “los padres no podrán renunciar a los derechos de que los hijos sean titulares ni enajenar o gravar sus bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos preciosos y valores mobiliarios, salvo el derecho de suscripción preferente de acciones, sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal”.

Por tanto, para que los padres puedan hipotecar una vivienda de la que son titulares dos menores de edad necesitan previamente una autorización del juez y debe ser una causa justificada de utilidad o necesidad.

Según este mismo artículo en su párrafo tercero, “no será necesaria autorización judicial si el menor hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público, ni para la enajenación de valores mobiliarios siempre que su importe se reinvierta en bienes o valores seguros”, es decir, sería suficiente con una autorización expresa del menor en documento público, siempre y cuando tenga al menos dieciséis años.

Vender una casa a una hermana

Mi hijo ha vendido a su hermana una vivienda formalizando un contrato de compraventa por la que se le ha entregado una cantidad a cuenta. Dado que la hipoteca que se va a formalizar para acabar el pago no va a llegar dentro de este ejercicio fiscal, ¿se debe declarar la venta en dos ejercicios -2018 y 2019- o, por el contrario, hay que hacerlo todo en la fecha en que se firme la escritura?

La compraventa de una vivienda tributa por el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y se regula por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no residentes y sobre el patrimonio (Ley del IRPF).

Los ingresos obtenidos por esta venta se entienden como ganancias patrimoniales. La duda surge porque una vez formalizado el contrato de compraventa se entrega una parte de la cantidad correspondiente a esta operación en un año y el resto del importe lo recibimos al año siguiente.

Legalmente esto se conoce como imputación temporal y viene regulado por el artículo 14.1.c de la Ley del IRPF, donde se especifica que “los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: c) Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”.

Por regla general, tal y como establece el artículo 12 de esta ley, el período impositivo es de un año natural, es decir, 365 días. Por lo tanto, si desde el momento de la venta hasta que se ingresa el total transcurre más de un año tributaría en dos años distintos, mientras que si transcurre menos de un año natural tributaría todo por el mismo año.

En este caso, se procede a una parte del pago a finales de 2018 y se ingresa el resto a principios del año siguiente, por lo que al transcurrir menos de un año natural tributaría todo en el ejercicio de 2018.

*Antonio Morell de Meer, abogado de Lean Abogados.