¿Me compensa alquilar mi vivienda y perder la deducción en el IRPF?

Soy propietario de una vivienda de unos 40 metros cuadrados en el centro de Madrid y estoy planteándome la posibilidad de alquilarla, dado que voy a dejar de vivir en ella. Soy beneficiario de la deducción en el IRPF por vivienda habitual. Mi gran duda es si me compensa alquilarla o dejar el piso vacío, dado que la desgravación la perdería al alquilar la vivienda.

A efectos de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se considera vivienda habitual del contribuyente aquella que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

Si usted decide dejar de vivir en ella y alquilarla o dejarla vacía, efectivamente perderá el derecho a la deducción, tal y como se establece en la consulta vinculante V0122-17, de 23 de enero de 2017, que determina que: “La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante, al menos, tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente”.

Continúa la mencionada consulta señalando que se perderá la condición de vivienda habitual desde el momento en que el inmueble deje de constituir la residencia habitual del contribuyente o este deje de ostentar el pleno dominio de la misma. En concreto, para el caso de que el inmueble sea arrendado, “perderá el carácter de vivienda habitual y, con ello, el derecho a aplicar, a partir de entonces, la deducción por adquisición de vivienda habitual”.

No obstante, el contribuyente “podrá volver a practicar la citada deducción a partir del momento en que la vivienda vuelva a constituir su residencia con la intención de habitarla de manera efectiva y con carácter permanente durante, al menos, tres años contados desde esa fecha”.

Por lo expuesto, si usted alquila su vivienda o la deja vacía, no solo perderá los beneficios fiscales expuestos sino que deberá tributar por ello. En caso de arrendamiento, los rendimientos procedentes del mismo constituirían un rendimiento de capital inmobiliario por los que deberá tributar en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), y, en caso de dejar el piso vacío, tendrá que tributar por lo que se conoce como imputación de rentas inmobiliarias, debiendo incluir dichas rentas en su base imponible por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre un bien inmueble urbano. Esto es un concepto por el que se tributa cuando la propiedad no constituye ni la vivienda habitual ni genera rendimientos del capital inmobiliario.

En conclusión, cualquiera de los supuestos anteriores, arrendar la vivienda o dejarla vacía, le llevará a tributar por diferentes conceptos.

Inquilino que paga el IBI

Alquilé un piso el 15 de noviembre de 2018. En el contrato figura que el inquilino tiene que pagarme el IBI y la actualización de IPC. Me ha llegado el importe del IBI y quiero saber cómo debo notificárselo y cuándo tengo que notificarle la actualización del IPC. También, qué debo hacer si no me abona dichas cantidades.

Como previo, se ha de mencionar que el contrato de arrendamiento, como todo contrato inter partes de carácter privado, se rige por el principio de autonomía de la voluntad, bajo el cual las condiciones del mismo pueden ser pactadas libremente.

A grandes rasgos, los principales gastos que derivan del contrato de alquiler son el pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), los gastos por suministros de agua, luz, gas, teléfono, conexión a internet o la tasa por la recogida de basuras.

En lo que respecta al IBI, acorde con la legislación tributaria, el sujeto pasivo del impuesto es el arrendador, no obstante, este puede repercutir el mismo al arrendatario, siempre que así se estipulase expresamente en el contrato. Para ello, el método habitual más eficaz de requerimiento de pago es el envío de un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Junto con la notificación fehaciente debe adjuntarse copia del recibo del IBI para que el inquilino sea conocedor del importe que debe abonar.

Por otra parte, la actualización del IPC viene fundamentada en el ajuste del importe conforme a las variaciones del coste de la vida. En lo que respecta a cuándo se aplica, la renta se actualizará en la fecha en que el contrato cumpla un año de vigencia conforme a la variación que el IPC haya experimentado. Asimismo, debe saber que la notificación habrá de hacerse por escrito para que tenga validez y, al tratarse de una vivienda, a partir del mes siguiente a aquel en que el propietario notifique la actualización comienza la obligación del inquilino de pagar la renta actualizada.

Finalmente, para el caso de que no se procediese al abono, podría usted reclamarle judicialmente las cantidades debidas e instar el desahucio por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta, si bien es cierto que se exige como requisito que se haya efectuado previamente un requerimiento de pago fehaciente al inquilino, de modo que pueda ser probado en caso de que el inquilino niegue su recepción.

Como conclusión a lo anterior, toda notificación exigiendo las cantidades debidas que se plasmaron al firmar el contrato de arrendamiento debe ser realizada por escrito a través de burofax, para que quede constancia de su buena fe y, así, poder acreditar el previo requerimiento de pago de cara a una futura reclamación judicial.

*Clara Gómez Mateos y Garbiñe Martínez Zalaya, abogadas de Lean Abogados.