¿Se puede comprar realmente un hotel por 1 euro o tiene truco a nivel de impuestos?

He leído lo de la venta de un hotel por un euro y podría estar interesado en la compra. ¿Es cierto que se podría comprar por un euro o a efectos fiscales Hacienda podría fijar otro precio para calcular los impuestos a pagar?

Cuando hablamos de una compraventa, tenemos que tener presente el pago de tres tributos: el IRPF, la plusvalía municipal y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). El abono de los dos primeros impuestos corre por cuenta del vendedor.

No obstante, a usted como comprador le corresponde el pago del ITP. El ITP es un impuesto cedido parcialmente a las comunidades autónomas que grava las transmisiones de viviendas de segunda mano. Como decimos, es un impuesto cedido parcialmente a las comunidades autónomas, por lo que el tipo de gravamen dependerá de la localización del inmueble.

No obstante, en su caso, lo que le interesa es la base imponible del tributo. Aunque sean las comunidades autónomas las que fijen los tipos de gravamen, deducciones y otras circunstancias del impuesto, hay algunas disposiciones comunes como son el hecho imponible y la base imponible del mismo.

En este sentido, el artículo 10.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece la base imponible de los bienes inmuebles, a saber: "En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado".

Es decir, usted no podrá declarar por el euro que le va a costar la adquisición, sino que deberá tributar por el valor real del inmueble. Se entiende por valor real la cantidad que viene documentada en las escrituras, sin embargo, es normal que las condiciones del inmueble (revalorización de la zona, antigüedad del edificio…) alteren este importe.

Otra opción es establecer como base imponible el valor de mercado del inmueble. Finalmente, también se podrá pedir a la Agencia Tributaria autonómica el valor fiscal del inmueble, aunque si usted solicita este valor tendrá que aceptarlo.

En los dos primeros casos, es posible que la Administración se muestre disconforme con el valor otorgado e inicie un procedimiento de comprobación de valores, en el cual se modifique el valor real del inmueble, obligándole a pagar una cuota superior.

En conclusión, no podría declarar como base imponible del impuesto el precio de adquisición, ya que es muy bajo en comparación con el valor real del mismo. Por ello, deberá establecer que la base del impuesto será una de las tres opciones planteadas: el importe que aparezca en las escrituras, el valor de mercado o el valor fiscal que Hacienda le proporcione.

*Sofía Reyes y Sara Espada, abogadas de Lean Abogados.