¿Puedo donar a mi hija el usufructo de un local comercial que poseo al 50%

Tengo un local alquilado a un tercero, 50% de mi propiedad y 50% de mi ex. Quiero que mi hija se beneficie de mi parte del alquiler y, por tanto, donarle el usufructo del local

Foto: ¿Puedo donar a mi hija el usufructo de un local comercial que poseo al 50%. (iStock)
¿Puedo donar a mi hija el usufructo de un local comercial que poseo al 50%. (iStock)

Tengo un local alquilado a un tercero, 50% de mi propiedad y 50% de mi ex. Quiero que mi hija se beneficie de mi parte del alquiler y, por tanto, donarle el usufructo del local. ¿Me podrían decir si es posible y el coste aproximado de realizarlo? El local tendrá un valor de mercado aproximado de unos 100.000 euros. Está en Úbeda, provincia de Jaén.

La donación del usufructo (o de la mitad indivisa del mismo, como en este caso), es perfectamente posible. En este sentido, el usufructuario podrá recibir las rentas derivadas del arrendamiento del inmueble.

Sin embargo, esta operación conlleva el pago de determinados impuestos que conviene conocer con carácter previo a la formalización de la donación. Como sabemos, la donación es un negocio jurídico gratuito, es decir, no lleva aparejado el pago de ninguna contraprestación.

No obstante, para calcular los impuestos a pagar deberemos valorar económicamente el usufructo, aplicando para ello las reglas de valoración incluidas en el artículo 10.5 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Ley de ITP).

Este artículo distingue dos supuestos: el usufructo temporal y el vitalicio. Como su propio nombre indica, el primero supone que se fija por un periodo de tiempo limitado, mientras que el segundo, se extenderá durante toda la vida del usufructuario.

Según lo dispuesto en el artículo 10.5.a) de la Ley de ITP, el usufructo temporal se calculará aplicando un 2% por cada año de duración del usufructo al precio del inmueble, con un límite del 70%.

Es decir, si el local se valorara en 100.000 euros, a usted como copropietario le corresponde el 50% del mismo, es decir, 50.000 euros. En este sentido, si el usufructo se constituyera por un periodo de 10 años, el cálculo sería el siguiente: 2 x 10 años de usufructo: 20%. 50.000 (euros en los que se valora el 50% del local) x 20%= 10.000 euros.

Si el valor de referencia del 50% del local fuera de 50.000 euros y el mismo se constituyera por un periodo de 10 años, a efectos tributarios el valor del mismo sería de 10.000 euros.

Por otro lado, si el usufructo se constituye sin plazo temporal, habrá que aplicar la siguiente fórmula para obtener la valoración del mismo: 89-edad del usufructuario (%) x valor total del piso. Una vez conocido este aspecto ya podremos pasar a abonar los impuestos correspondientes.

En primer lugar, el usufructuario deberá abonar el impuesto de sucesiones y donaciones, el cual, según la normativa reguladora del mismo de Andalucía sería del 1% sobre la valoración del usufructo.

Por otro lado, encontramos el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal, el cual deberá ser abonado por el donatario.

En su caso, si acudimos a la ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Úbeda reguladora del impuesto, no encontramos ninguna bonificación aplicable, por lo que para conocer el cálculo de este tributo deberá aplicar a la base imponible el tipo de gravamen que corresponda.

Finalmente, y aunque, como hemos dicho, se trata de un negocio gratuito, a efectos de IRPF, la donación del usufructo tributa como ganancia patrimonial que, el donante deberá reflejar en su declaración de la renta.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.

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