Edificio con plazas de garaje sin adjudicar, ¿son de los vecinos o del promotor?

En un edificio de viviendas en el cual el constructor dejó en el garaje dos plazas sin adjudicación para que se diera un uso de paso para una propiedad con acceso por esa finca, pero nunca se ha usado para tal fin. ¿Esas plazas a quién pertenecen?, ¿al edificio o al promotor, que no tiene nada en el edificio? Estas plazas son de servidumbre.

El término garaje no aparece dentro de la enumeración de los elementos comunes que se citan en el artículo 396 del Código Civil y que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Únicamente se refiere expresamente a este término el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante Ley de Propiedad Horizontal o LPH).

Dicho precepto de la LPH indica que el título de constitución podrá contener las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

El Código Civil, en su artículo 394, dicta que “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

Por lo tanto, el propietario de una plaza en un garaje comunitario debe ser consciente de que debe cumplir una serie de normas, deberes, obligaciones y responsabilidades que garanticen tanto la correcta conservación de esta zona comunitaria como la buena convivencia entre sus usuarios. De conformidad con lo anterior, las comunidades de propietarios pueden dotarse desde el momento de su constitución de Estatutos, los cuales vendrán a complementar el régimen de convivencia en cuanto a los derechos y obligaciones de los propietarios de viviendas y locales. Se trata de un medio idóneo para acordar usos de espacios comunes, limitaciones y otras variables específicas.

La jurisprudencia, tanto del Tribunal Supremo como de diferentes Audiencias Provinciales, ha realizado una serie de precisiones que han permitido concluir que se pueden diferenciar los garajes comunitarios de las plazas de garaje privativas.

Con la información suministrada en el enunciado de la pregunta no se puede determinar si estamos ante un garaje comunitario independiente o no a la propia comunidad de propietarios, ante un garaje comunitario con adjudicación de una plaza concreta o plazas individuales y anejas a cada una de las viviendas o locales.

Pudiera parecer que el promotor, en el momento de construcción del edificio y posterior constitución del régimen de propiedad horizontal, estipuló la propiedad privada de cada plaza de garaje en función de piso o local adquirido.

Además, y existiendo mayor número de plazas que de pisos o locales, se reservó para sí mismo dos plazas sobre las que constituyó una servidumbre de paso. Incluso cabría pensar que las viviendas/locales forman parte de una comunidad y el garaje a otra.

Así, el promotor sería propietario de dichas plazas, sin tener participación alguna en el edificio. Las servidumbres son una limitación del dominio, pueden venir determinadas por la configuración del edificio, por las previsiones estatutarias o sobrevenidas por pactos posteriores.

Por lo tanto, tanto para conocer cuál es exactamente el régimen de propiedad del garaje, la titularidad del mismo y las reglas o pactos específicos, es importante consultar el título constitutivo de la comunidad de propietarios y los Estatutos actuales.

A partir de dicha información podrán obtener el titular y limitaciones de dichas plazas de garaje y tomar las decisiones necesarias en el seno de la Junta General de Propietarios correspondiente.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados