Mi padre falleció y mi madre no aparece en el contrato de renta antigua

Mi padre falleció hace cinco años y mi madre ahora se ha dado cuenta de que no aparece en el contrato de renta antigua, por eso no lo comunicó en los tres meses posteriores al fallecimiento, ¿hay algo que se pueda hacer para que no le cambien las condiciones del contrato de renta antigua?

Para profundizar en las circunstancias que rodean a los hechos planteados, debemos remontarnos al periodo comprendido entre los años cincuenta y mediados de los ochenta, momento en el que surgen y se tramitan en España los denominados contratos de renta antigua, cuyas características principales podrían resumirse en las siguientes: (i) las rentas son inferiores al precio del alquiler actual y (ii) estos contratos están sujetos a prórrogas obligatorias si el inquilino así lo desea y, de perecer este, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipulaba que se podrían subrogar el cónyuge y los hijos.

Tras la reforma de la LAU en 1994, se delimitó a supuestos tasados quién y bajo qué circunstancias está legitimado para, fallecido el arrendatario, subrogarse en su posición en el ámbito del contrato de renta antigua.

Es decir, son una antigua modalidad contractual por la cual una persona podía vivir de alquiler de por vida con la renta congelada, solo variable en función del IPC.

Si bien dejaron de celebrarse en los años ochenta, aún hoy algunos siguen en vigor. En este sentido, podrán subrogarse en el lugar del arrendatario fallecido: el cónyuge no separado o pareja de hecho con quien haya convivido los últimos dos años, salvo que tuvieran hijos comunes, los hijos que hubieran vivido con él los últimos dos años o los ascendientes que tuviera a su cargo y que hubieran convivido los últimos tres años antes del fallecimiento.

Por tanto, en este caso el primer requisito se cumpliría, estando la mujer del antiguo arrendatario legitimada para subrogarse. Una vez aclarado esto, cabe indicar que, fallecido el arrendatario, el contrato de renta antigua se extinguirá si en el plazo de tres meses el arrendador no recibe por escrito la voluntad de subrogarse del interesado y la documentación pertinente sobre el fallecimiento.

En el supuesto planteado, dicho plazo ha expirado, por lo que en un primer momento se podría entender extinguido dicho contrato sin subrogación aparente. Sin embargo, cabe citar la Sentencia n.º 475/2018, de 20 de julio, dictada por el Tribunal Supremo, en la cual el alto tribunal flexibilizaba los criterios en materia de subrogación, al entender la misma “excesivamente rígida”.

La conclusión de la citada sentencia, en su fundamento jurídico tercero, fue clara: “Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello”.

Además, cabe recalcar que, conforme indica el Tribunal Supremo, “el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y (...) la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta”.

Como conclusión, deberá valorarse en el presente caso si el arrendador pudo tener conocimiento sobre el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de la mujer de este para subrogarse en su posición contractual pues, de ser así, se entendería realizada la subrogación aun transcurridos los tres meses de plazo conforme a la buena fe.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.