Mi sobrina me va a dejar gratis un piso, ¿debe declararlo a Hacienda?

Una sobrina me va a dejar temporalmente un apartamento en Madrid bajo un 'contrato de cesión en precario', por lo que no va a haber retribuciones dinerarias. Yo me encargaría del pago de suministros, luz, agua, teléfono... ¿Hay que registrar este contrato en algún organismo oficial?, a nivel fiscal, ¿mi sobrina tendría que declararlo y/o tributar en su próximo IRPF?

La cesión gratuita de una vivienda, ya sea entre familiares o no, es una figura perfectamente válida en nuestro ordenamiento y suele articularse mediante un contrato de precario, por el que el propietario permite el uso del inmueble sin renta ni contraprestación económica.

Se trata de una relación esencialmente gratuita, revocable y temporal, que no genera por sí misma obligaciones registrales ni trámites ante organismos públicos. En cuanto a la formalización, este tipo de contratos no deben inscribirse en el Registro de la Propiedad ni comunicarse a ningún organismo oficial.

Basta con un documento privado firmado por ambas partes en el que se identifique el inmueble, se reconozca la cesión gratuita y se establezca la facultad del propietario para recuperar la posesión cuando lo considere oportuno.

Asumir los gastos corrientes —luz, agua, gas o teléfono— tampoco altera la naturaleza gratuita del acuerdo, ya que dichos suministros se entienden vinculados al uso cotidiano de la vivienda y no constituyen renta para el propietario.

Desde el punto de vista fiscal, es importante subrayar que la cesión gratuita no genera para la propietaria ningún rendimiento del capital inmobiliario, porque no existe renta, ni dinero, ni contraprestación en especie.

En otras palabras, Hacienda solo obliga a tributar cuando el propietario obtiene un beneficio económico del inmueble, y en un precario esto no ocurre. Por ello, la sobrina únicamente debe reflejar la vivienda en su IRPF como inmueble no arrendado, exactamente igual que si estuviera desocupada.

En estos casos, la Ley del IRPF establece que el propietario debe imputarse una renta inmobiliaria calculada aplicando un pequeño porcentaje sobre el valor catastral del inmueble (1,1 % o 2 %, según si el valor ha sido o no revisado).

Esta imputación no depende del uso que un tercero haga de la vivienda, sino del mero hecho de ser su titular, de modo que se aplicaría igualmente, aunque la vivienda estuviera vacía, cerrada o cedida gratuitamente.

Esto significa que la cesión no incrementa la tributación de la propietaria ni le obliga a declarar ningún ingreso adicional: tributa exactamente lo mismo que si la vivienda estuviera vacía. La única diferencia práctica es que, durante ese tiempo, otra persona disfruta del inmueble sin contraprestación alguna, lo cual no altera la forma en que la ley le exige declarar la propiedad.

En definitiva, la cesión gratuita de un apartamento mediante un contrato de precario no exige trámites registrales ni implica obligaciones fiscales adicionales para la propietaria, más allá de la imputación inmobiliaria que ya corresponde por el mero hecho de ser titular del inmueble. La clave está en documentar correctamente la gratuidad del acuerdo, para evitar que la Administración interprete que existe un alquiler encubierto o una retribución no declarada.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.