¿Debo pagar las deudas de comunidad anteriores a la compra de mi piso?

En enero del año pasado compré un apartamento. La comunidad de propietarios me exige todos los gastos de comunidad no abonados con anterioridad. ¿Debo pagarlos todos?

Para evitar sorpresas desagradables, cuando se adquieren inmuebles que pertenecen a una comunidad de propietarios, es recomendable exigir antes de la compra información sobre cuál es el estado del inmueble respecto a la comunidad y sus deudas.

Si la compra fue en enero de 2024 (que es lo que se deduce de “enero del año pasado”, a fecha de hoy), la comunidad no puede trasladarle “todo lo anterior” sin límite, por la sencilla razón de que la Ley de Propiedad Horizontal establece una responsabilidad tasada del adquirente.

La regla está en el art. 9.1.e) LPH: el comprador responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares solo “hasta el límite” de (i) la parte vencida de la anualidad en la que se produce la adquisición y (ii) los tres años naturales anteriores.

Además, el piso/local queda “legalmente afecto” a ese cumplimiento. Aplicado a su caso, el “paquete” máximo que la comunidad podría reclamarle a usted, como actual propietario, con cargo a esa afección real, serían las cuotas vencidas de 2024 y las de 2023, 2022 y 2021. Lo que sea anterior a 2021 no entra en ese límite legal, y en principio la comunidad debería reclamárselo al propietario deudor de entonces (salvo que usted hubiera asumido contractualmente esas deudas, cosa que habría que ver en la escritura/contrato).

Por ello, lo prudente es pedir desglose y, sobre todo, mirar qué ocurrió en la compraventa. En la escritura, el transmitente debía declarar si estaba al corriente o qué debía, y aportar certificación del estado de deudas; sin ella el notario no debería autorizar, salvo que usted le exonerase expresamente.

La certificación debe emitirse en 7 días y secretario/presidente responden por su exactitud si hay culpa o negligencia. Si había deudas dentro del periodo “2024 + tres años” y no se reflejaron o usted no fue informado correctamente, lo habitual es que usted tenga acción de repetición frente al vendedor, aunque eso ya es otro pleito distinto del que la comunidad le pueda plantear a usted como propietario actual.

Un apunte adicional que suele ser útil, la reclamación de cuotas comunitarias está sujeta al plazo general de prescripción de 5 años del art. 1964 CC (con las reglas de cómputo e interrupción que correspondan).

Por tanto, no debe pagar “todos” los gastos anteriores por el mero hecho de haber comprado. Debe analizar qué le reclaman exactamente, pero su responsabilidad como adquirente se limita, en términos generales, a la anualidad de la compra (2024) y los tres años naturales anteriores (2023–2021).

Si la comunidad está incluyendo importes anteriores a 2021, lo razonable es oponerse, pedir detalle por anualidades y revisar la certificación y la cláusula de exoneración (si existió) en su escritura.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.