¿Puede subirme mi casero el alquiler porque se ha cambiado el ascensor?

Soy inquilina por un contrato de alquiler de fecha 16/07/1975. Por decisión de la comunidad de propietarios se ha cambiado el ascensor. El arrendador me pide una subida mensual de 30 euros según artículo 108 de la LAU ¿Es correcto?

En su caso, al tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 1975, no se aplica sin más el régimen ordinario de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente para los contratos modernos, sino el régimen transitorio previsto en la Ley 29/1994. La disposición transitoria segunda de esa ley establece que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan continúan rigiéndose por las normas del contrato de inquilinato del texto refundido de la LAU de 1964, salvo las modificaciones expresamente introducidas por la propia disposición transitoria.

Y entre esas modificaciones no se encuentra una derogación del sistema de repercusión de obras del antiguo artículo 108. Por tanto, cuando su arrendador le cita ese precepto, no está invocando una norma extravagante, está apelando, en principio, al régimen que todavía sigue siendo aplicable a muchos contratos antiguos. Ahora bien, que el precepto sea aplicable no significa que cualquier subida mensual sea automáticamente correcta.

Ahí está la verdadera cuestión. La reforma de 1964 preveía expresamente, en el entonces artículo 108, que el arrendador pudiera exigir al inquilino, en compensación parcial del coste de determinadas obras, un porcentaje anual sobre el capital invertido. En concreto, el arrendador podía repercutir parcialmente el importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las realizadas por determinación de organismo o autoridad competente, distribuyendo el porcentaje entre los inquilinos afectados en proporción a las rentas que satisfacían, mediante recibos complementarios mensuales (cantidad asimilada a la renta).

Posteriormente, la Ley 46/1980 elevó del 8% al 12% anual el porcentaje sobre el capital invertido y aumentó el límite máximo de repercusión, de forma que el incremento no podía exceder del 50% de la renta anual. Por tanto, sí existe base legal para una repercusión, pero sometida a fórmula y límites muy concretos.

Esto obliga a introducir una segunda distinción, que es donde suelen empezar los problemas prácticos: una cosa es que exista derecho abstracto a repercutir; otra, muy distinta, que la cifra concreta de 30 euros mensuales esté correctamente calculada. Para que la reclamación sea jurídicamente defendible, el arrendador debería poder acreditar, al menos, cuatro extremos: primero, cuál ha sido el capital realmente invertido por él en esa actuación; segundo, que la obra entra efectivamente en el ámbito del artículo 108; tercero, que la repercusión se ha distribuido en proporción a las rentas entre los arrendatarios afectados cuando se trate de obras comunes; y cuarto, que el resultado mensual no supera el tope legal del 12% anual del capital invertido ni, en ningún caso, el 50% de la renta anual vigente.

Dicho de otro modo: el arrendador no puede fijar una cantidad redonda porque le parezca razonable o porque la comunidad haya aprobado una derrama; necesita una liquidación jurídicamente verificable. En su caso, además, aparece un dato muy importante: no se ha instalado un ascensor nuevo, sino que se ha cambiado el ascensor existente.

En régimen de propiedad horizontal, el adecuado mantenimiento de las instalaciones y servicios comunes, así como las actuaciones necesarias para garantizar la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad, forman parte del deber legal de conservación de la comunidad; y la propia Ley de Propiedad Horizontal (LPH) contempla expresamente, dentro de las obras necesarias o de accesibilidad, las actuaciones relativas a ascensores.

Esto significa que la sustitución del ascensor puede responder perfectamente a una obra necesaria de conservación o de accesibilidad del edificio, no a una mejora caprichosa. Y precisamente por eso la comunidad puede verse obligada a afrontarla. Pero que la comunidad tenga que pagar la obra no resuelve todavía si el propietario puede trasladar a la inquilina, y en qué medida, parte de ese coste.

En este punto, el antiguo artículo 108 juega a favor del arrendador en un aspecto importante: no se limita a las obras de mejora en sentido estricto, sino que habla también de “obras de reparación” comprendidas en el artículo 107 o de las realizadas por imposición de autoridad competente. Es decir, incluso aunque el cambio del ascensor se encuadre más bien en la conservación o sustitución necesaria de un elemento común que en una mejora voluntaria, ello no excluye automáticamente la posible repercusión al arrendatario en un contrato antiguo como el suyo.

De hecho, la propia exposición de motivos de la reforma de 1964 explica que uno de los objetivos del viejo artículo 108 era extender e intensificar la contribución del inquilino a los gastos de conservación y mejora mientras siguiera disfrutando de rentas antiguas sometidas a prórroga forzosa. Por tanto, la objeción correcta no es tanto decir “como no es mejora, no procede”, sino más bien exigir que se pruebe que la obra encaja legalmente y que la repercusión se ha calculado conforme a la ley.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.