Las socimis hacen caja

En los últimos días se están produciendo numerosas ventas de activos de las conocidas como SOCIMIs, sociedades dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles. Esto no es algo casual, ya que para alguna de estas entidades, ha transcurrido el plazo mínimo de tres años establecido en la ley para poder enajenar sus activos.

La mayoría de las socimi se constituyeron a partir del año 2014, tras la importante modificación de la normativa de origen de diciembre de 2009, que incorporó cambios en su régimen fiscal, y flexibilizó muchos de los requisitos que existían con anterioridad.

Opinión

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Mónica Sentieri

La nueva fiscalidad se dirigió a mejorar la tributación de los inversores extranjeros, con el propósito de favorecer la entrada de capital foráneo, en un momento en el que los bancos se habían convertido de forma forzosa en los grandes patrimonialistas de nuestro país, con todo tipo de inmuebles en sus balances.

Hoy casualmente son las socimis de accionariado extranjero, técnicamente llamado no residente fiscal en España, las que venden sus activos, o “desinvierten”, tras haber cumplido el plazo mínimo de tres años para la tenencia de dichos inmuebles en arrendamiento.

Los accionistas (fondos de pensiones canadienses, norteamericanos y sociedades luxemburguesas) reciben ahora sus rentabilidades en forma de dividendos, por las plusvalías de la venta obtenidas tras este corto periodo de tiempo, y previsiblemente muchas de ellas desaparecerán en breve de nuestro entorno tras estas enajenaciones.

Este tipo de operaciones, que pronto quedarán en el olvido, merecen varias reflexiones:

1. El objetivo no es arrendar

Las socimis fueron creadas con el objetivo de dinamizar y dar estabilidad al sector inmobiliario dedicado al alquiler, para minimizar el impacto de los ciclos económicos en nuestro país. Sin embargo, estas operaciones especulativas que basan su negocio en la venta de sus activos, y no en la generación de rentas de los mismos, aunque lícitas por cuanto cumplen la legislación, son contrarias al espíritu que persigue la ley.

Esto podría afectar de forma indirecta, en un efecto mancha de aceite, a la imagen del resto de socimis, que sin embargo sí tienen una vocación de arrendamiento a largo plazo, y que ayudan por tanto a estabilizar el sector del alquiler, profesionalizarlo y mejorarlo.

2. Irreal liquidez de la acción

Asimismo, las socimis están pensadas para que el conjunto de los ciudadanos pueda acceder a inversiones en activos (oficinas, vivienda, naves industriales etc) orientados al arrendamiento. Para ello, la ley de origen de 2009 establecía la cotización bursátil en los mercados regulados oficiales, con el fin de garantizar la liquidez del inversor.

Sin embargo, tras la modificación normativa de diciembre de 2012, se amplió la cotización a otro tipo de sistemas multilaterales de negociación, donde la liquidez es muy cuestionable y en muchos casos ficticia. Casualmente estas socimis que hoy se deshacen de sus activos cotizan en este mercado alternativo bursátil (MAB), y apenas han tenido transacciones en sus acciones.

3. Agujero en las arcas públicas

La socimi se basa en una atractiva tributación de un negocio que genera rentas para sus accionistas, con una distribución forzosa de al menos el 80% de sus beneficios, asegurando unos ingresos periódicos derivados del arrendamiento que tributarán en sede del accionista, como rendimientos de capital mobiliario en el IRPF, al tipo impositivo del 19-23%.

Sin embargo, tras la modificaciones introducidas a finales del año 2012, el actual régimen fiscal permite que la imposición en España para un accionista extranjero pueda llegar a ser nula. Es decir, que los dividendos recibidos de la socimi, en virtud de su condición de socio, tributen sólo en su país de residencia, y puedan llegan a su bolsillo sin haber pagado un céntimo de impuestos en nuestro país.

Veamos en un ejemplo de esta realidad, con una socimi que acaba de vender su único activo (complejo empresarial compuesto por varios edificios) por 250 millones de euros. Su accionista principal es una sociedad luxemburguesa que ostenta el 97,5% del capital social, siendo el 2,5% restante de una sociedad española porque es el mínimo que exige el MAB como difusión mínima de liquidez de la acción.

Tributación efectiva en España si el accionista es una sociedad luxemburguesa

(*) Tributa en Luxemburgo. No aplica el gravamen del 19% por ser sociedad no residente fiscal.

Sin embargo, en este mismo caso, si el accionista fuese una empresa española la tributación sería la siguiente:

Tributación en España si el accionista es una sociedad española

(1) Aplicaría el gravamen especial del 19% en la socimi, deducible luego en IS

En este ejemplo real, las arcas públicas españolas dejan de ingresar 25.837.500 euros por la fiscalidad específica que opera para los accionistas extranjeros de una socimi.

Ahora que la crisis inmobiliaria da un respiro, y gran parte de los problemas en los balances de los bancos se han solucionado gracias al esfuerzo de todos los ciudadanos españoles, quizás ha llegado el momento de realizar las modificaciones pertinentes. Se necesitan cambios en la legislación actual de las socimis, alejadas de trasnochadas propuestas como la recogida en los últimos presupuestos generales, que afortunadamente no fueron finalmente aprobados.

Son necesarias modificaciones orientadas a conseguir los objetivos para los que las socimi fueron creadas: estabilidad del mercado del alquiler, profesionalización, liquidez para los inversores, y una tributación atractiva que no distinga entre tipos de accionistas. Es decir, rescatar alguna de las cautelas que la legislación de origen de 2009 preveía, y su régimen fiscal especial, con un tipo impositivo para la sociedad del 18% y una exención total de los dividendos recibidos por los accionistas, para solucionar los problemas descritos con anterioridad.

Mónica Sentieri es directora de la proptech elworking.com, web especializada en espacios de trabajo.