Malos tiempos para contratar hipotecas a tipo fijo
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Javier Molina

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Malos tiempos para contratar hipotecas a tipo fijo

¿Interesa contratar ese tipo fijo en su hipoteca? Todo depende de cuál sea el perfil, del plazo solicitado y de su expectativa de evolución de la inflación y los intereses

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Malos tiempos para contratar hipotecas a tipo fijo.

Que te regalen una televisión para estrenar tu casa a lo grande al contratar la hipoteca no creo que sea hoy en día motivo alguno para que muchos españoles se decanten por un tipo fijo frente a uno variable. Pero en un entorno de máxima competición por aquellos activos que aún pueden generar algo de rentabilidad a la banca (antes de que nos empiecen a cobrar por mantener con ellos nuestro dinero), todo vale para captar clientes. Y más cuando la estrategia de la vinculación máxima ya ha dado lo que podía dar de sí, y donde la nueva ley hipotecaria pretende terminar con esa práctica habitual. Seguros de hogar, de vida y en algunos casos hasta de desempleo, en un entorno donde se tienen la nómina y los recibos domiciliados, el fondo de pensiones y tarjetas varias. Si esta fuente extra de obtener ingresos adicionales disminuye, a la banca solo le queda una cosa para seguir ganando dinero con la concesión de hipotecas: potenciar la venta a tipo fijo.

Pero que sus objetivos financieros y los de las entidades bancarias sean iguales, eso no está tan claro. Y menos cuando analizamos la nueva etapa en la que estamos inmersos desde hace varios años. El euríbor, tasa de referencia para este tipo de créditos, ha pasado de más del 5% de agosto de 2008 al -0,28% de julio de 2019 que, para este mes, arroja un provisional del -0,34%.

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El bono español a 10 años ha rozado esta semana tipos de interés cercanos al 0% y, para las subastas de septiembre, mucho me temo que terminaremos por pagar al comprar dichos activos. Países como Alemania, Francia, Suiza, Suecia o Japón ya han emitido a tipos negativos. El caso de Suecia es el más reciente pues, hace unos días, emitió por primera vez bonos a 10 años al -0,295%. Francia lo hizo en julio a un tipo del -0,13%. Alemania ha logrado colocar bonos a 30 años a tipos del -0,11%. Es decir, invertir en esos activos de esos países supone que, a vencimiento, se recibirá menos dinero del invertido inicialmente. Yo no lo veré, pero si comprase ahora el bono austriaco a 100 años con vencimiento 2117 a los niveles de cotización actuales, mis herederos recibirían el 50% de lo invertido.

A este 'sin sentido' que muchos no entienden pero que se está convirtiendo en la nueva norma, se está uniendo una nueva teoría que apuesta por eliminar el 'cash' del sistema y así poder actuar sobre intereses muy negativos. Hablan de poder ajustar hasta cuatro o cinco puntos porcentuales en caso de tener que afrontar recesiones económicas desde los tipos actuales. Es decir, algunos se plantean el poder ver tipos del -5%.

Así mismo y en el ámbito de deuda mundial global, los niveles alcanzados implican que alzas de tipos pondrían en riesgo muchas economías. En términos nominales y según el FMI para 2017, el total ascendía a 184 billones de dólares, lo que corresponde a unos 86.000 USD por cabeza.

En este contexto, y teniendo claro que se deben ajustar los excesos, que la banca quiera potenciar la venta de hipotecas a tipos fijos tiene cierta lógica. Si las expectativas a medio plazo son de tipos, como mínimo, iguales a los actuales, colocar hipotecas variables no es tan rentable como hacerlo al 1,55% fijo. Y eso que la batalla por captar ese negocio acaba de comenzar. BBVA, por ejemplo, estaría ofreciendo (fuente, kelisto.es) la mejor tasa del momento, con un 1,35% hasta 15 años. Openbank, un 1,7% para un máximo de 25 años. Si bien hay que ver las especificaciones de cada oferta, este sería el punto de partida.

Y la ofensiva bancaria comercial iniciada ya está dando sus frutos. En el caso de las hipotecas constituidas en abril de este año (fuente, INE y último dato disponible), el 56,8% se hace a tipo variable y el 43,2% a tipo fijo. Resulta que estos datos suponen crecimientos del 6,7% en tasa anual de las fijas, mientras que las variables no dejan de perder ponderación. Así mismo, de las más de 4.800 hipotecas que experimentan cambios en sus condiciones en ese mes, casi el 40% lo hace por modificaciones en sus tipos de interés. Las referenciadas a tipos fijos pasan del 11,2% al 21%. Las de interés variable disminuyen del 88% al 78%. De momento, la estrategia bancaria funciona.

¿Pero interesa contratar ese tipo fijo en su hipoteca? Todo depende de cuál sea el perfil del demandante del crédito, del plazo solicitado y de su expectativa de evolución de la inflación y los intereses. A la vista de la situación muy avanzada del ciclo económico mundial en que estamos, de la política expansiva llevada a cabo por los principales bancos centrales mundiales, cuyo fin se antoja lejano, de la baja inflación y perspectivas de la misma, de los tipos de largo a los que se coloca la deuda y de que siempre se pueden cambiar las condiciones de las hipotecas, la lógica o razón llevan a que una persona joven se decante por una tasa variable desde un inicio y en plazos de 15 o 20 años. En cualquier caso, y sea cual sea el horizonte temporal, hay que comparar todas las opciones disponibles para, desde cada caso concreto, comprobar lo que supone contratar un tipo u otro y el impacto que pueden tener variaciones de tipos de interés. La ficha europea de información normalizada que debe darle su entidad le permitirá comparar ofertas de distintas entidades partiendo de los mismos datos.

Así las cosas, y en un entorno donde los tipos de interés no parece vayan a experimentar alzas en mucho tiempo, la presión de la banca debe ser obviada y cada demandante de crédito debe llevar a cabo sus propios cálculos y así ajustarlos a su situación. A diferencia de años atrás, las condiciones se pueden siempre negociar de forma óptima, y las diferencias entre contratar un tipo y otro no son menores. Por una vez, la situación de la banca le da al cliente un poder que antaño ni tenía ni podía imaginar y, con las diferencias de los intereses pagados en un caso y otro, a buen seguro le quedan unos euros para poder comprarse una televisión mejor que la que le regalan por contratar la hipoteca fija.

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