Moratoria de alquiler turístico en Barcelona y precio de la vivienda

La Universidad de Barcelona acaba de publicar un informe de los efectos de la moratoria de alquiler turístico que aprobó Barcelona antes del verano. El informe anticipa caída de precios, tanto de ventas de viviendas como de alquiler. El problema de la vivienda es la principal preocupación para muchos españoles, especialmente para los jóvenes, y es lógico que genere expectación. La gente que está buscando casa para comprar o para alquilar está deseando que el informe sea una realidad y que empiece mañana mismo la bajada de precios.

El problema es que lo que anticipa el informe no sucedería antes de 2028, cuando empieza la moratoria y no será de golpe, ya que los propietarios que hayan invertido en sus pisos para reformarlos dispondrán aún de más tiempo. En segundo lugar, la evidencia empírica en Estados Unidos, en las ciudades que han puesto limitaciones, no permite ser muy optimista sobre los resultados de este informe. La ventaja de llegar tarde a las tendencias globales es que puedes analizar los efectos de los fenómenos, en este caso en otras ciudades. El fenómeno del alquiler turístico comenzó a ser viral en las ciudades de EEUU, principalmente en California, cuna de la revolución digital.

En 2007, Steve Jobs presentó su primer iPhone en Cupertino, en el corazón de Silicon Valley, y dos jóvenes de San Francisco que habían alojado a tres viajeros en su piso decidieron crear Airbnb. Es lo mismo que hacían en el tablón de anuncios de la universidad de Stanford, pero decidieron hacerlo en un entorno web y luego en una aplicación para el móvil. 18 años después, hemos vivido el mayor avance tecnológico que ha vivido la especie humana en un periodo similar en los cuatro millones de años que llevamos poblando el planeta.

La característica de los modelos de negocio digitales es su escalabilidad y el fenómeno del alquiler turístico creció exponencialmente en la mayoría de ciudades del mundo. El urbanismo y los ciclos de desarrollo de suelo y de construcción de nuevas viviendas no son tan rápidos y el impacto en el mercado, especialmente de alquiler, fue evidente. A España el fenómeno le pilló en plena crisis con una brusca caída de los precios de la vivienda desde 2007 hasta 2013, un exceso de viviendas y una tasa de paro que llegó hasta el 27%. El alquiler turístico en esa situación fue una bendición que permitió dinamizar las ciudades, los negocios de hostelería y reactivar el empleo. También para canalizar cientos de millones de inversión privada en los centros históricos de las ciudades que estaban especialmente degradados y el Estado no podía invertir tras su crisis de deuda pública.

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En Barcelona el fenómeno se produjo con Ada Colau como alcaldesa con el apoyo de Podemos. Colau fue la líder de la plataforma antidesahucios y prometió en la campaña de 2015 resolver el problema de la vivienda en la ciudad y conseguir viviendas accesibles para los jóvenes, pero el resultado de su gestión no ha podido ser más desastroso. El alquiler turístico da una rentabilidad mayor que la del alquiler convencional y por eso ha canibalizado el centro de las ciudades, más demandado para uso turístico. Además, compite con el hotel por flexibilidad, especialmente para familias con hijos y/o grupos de amigos, y no tiene tantas exigencias regulatorias de seguridad y de sanidad como los hoteles, lo cual les hace muy competitivos en costes.

En las ciudades de EEUU donde se propagó muy rápido el alquiler turístico y lo han limitado, el precio de la vivienda ha seguido creciendo, especialmente en Nueva York, que limitó el uso de alquiler turístico a periodos superiores a 30 días. En Los Ángeles se ha moderado la subida, pero el precio de la vivienda sigue subiendo, y en San Francisco ha dejado de subir, pero hay más causas que ayudan a explicarlo. Por lo tanto, el escenario más probable es que la moratoria frene la subida de precios, si la dinámica actual de demanda y escasez de oferta continúa en 2028. En alquileres lamentablemente no tenemos datos tan fiables para medir el impacto. Lo que sí ha provocado es una fuerte subida de los precios de los hoteles en esas ciudades.

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En el experimento de Barcelona vamos a poder medir mejor que en EEUU sus efectos sobre los precios. El Consejo Notarial ha hecho pública su base de datos de compraventa de viviendas. Los datos están disponibles en el mismo momento de la transacción. El Instituto Nacional de Estadística usa los datos de registradores que van mucho más retrasados, tienen más de 50 datos por compraventa y permite medir perfectamente la oferta, la demanda, nacionalidad, si lleva hipoteca, si se paga al contado y, sobre todo, tiene capilaridad para estudiar las transacciones y los precios por barrios y por calles. El alquiler turístico se concentra en el centro de las ciudades y medir sus efectos con índices de precios para toda la ciudad, como han hecho en EEUU, no es muy adecuado, pero allí no tienen notarios, ni registros tan precisos. Lástima que en el caso de los alquileres no sea necesario firmarlos ante notario, sin tasas y costes mínimos, ya que dispondríamos de buenos datos para dar transparencia y que los consumidores estén mejor informados.

El problema de vivienda en Barcelona, al igual que en el resto de ciudades españolas, no se resolverá sólo con moratorias de alquiler turístico. Es necesario aumentar la oferta, pero en Barcelona siguen sufriendo el desorden que generó Ada Colau en la ciudad. La alcaldesa y su equipo tuvieron la trágica idea de exigir a las nuevas promociones de vivienda nueva que dedicaran el 30% de las viviendas para familias vulnerables. ¿Cuál ha sido el resultado? Que desde 2015, cuando ella llegó al ayuntamiento, se pueden contar con los dedos de una mano las viviendas nuevas de carácter social que han salido al mercado.

El nuevo alcalde Jaume Collboni ha intentado eliminar ese cuello de botella, pero la fragmentación en el pleno se lo ha impedido. Lo que debe hacer el Estado, en Cataluña las competencias son de la comunidad y de los ayuntamientos, es aumentar las viviendas protegidas que salen al mercado y que deberían ser mayoritariamente en régimen de alquiler, que es donde hay más escasez de oferta y priorizar a los jóvenes y las familias vulnerables. Puede ser con inversión privada, aprovechando los bajos tipos de interés y el excedente de depósitos que los bancos tienen disponibles para nuevo crédito, gracias a la extraordinaria reducción de deuda de las familias españolas desde 2010.

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