La próxima burbuja inmobiliaria también será europea

Y cuando explote la burbuja le echarán la culpa a otros. No, si lo digo es porque creo que los inversores deben aprovechar la génesis de esta burbuja para ganar dinero con ella, pero que lo hagan sabiamente

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20/03/2019 05:00 - Actualizado: 20/03/2019 20:48

En el artículo anterior les hablaba de lo inquietante que resulta un mundo en el que se paga por prestar, es decir, un mundo de tipos de interés negativos. Una realidad que ya es palpable para muchos ahorradores, a los que el banco les vende fondos de inversión de renta fija donde el cupón de los bonos que tiene el fondo es inferior a la comisión de gestión. O productos garantizados donde la comisión es superior a la garantía del fondo.

Pero hoy vamos hablar de otra de las consecuencias o efectos secundarios de esa anomalía de los tipos de interés negativos. En su día les hablé de cómo afecta al mercado inmobiliario español, que si está tan caliente no es porque la economía vaya de cine —que no es el caso y de hecho va a ir a peor—, sino porque el dinero que no cobra intereses o que no gana en fondos de inversión se refugia en el ladrillo. Pero en esta ocasión el “burbujón” inmobiliario no va a ser un fenómeno exclusivamente español: va a ser un fenómeno europeo. De la Europa de los tipos de interés negativos. Se abren así nuevas vías para rentabilizar la nueva locura inmobiliaria, en este caso pan europea, qué no ha hecho más que empezar.

Aparte de España, los síntomas de recalentamiento son especialmente llamativos en Alemania, lo cual es novedoso y refuerza mi teoría de que una de las principales consecuencias de los tipos de interés negativos es la creación de una burbuja inmobiliaria. No es casual que sea en Alemania, porque es allí donde el tipo de interés del bono a diez años ya ronda el cero por ciento. Y no les quiero decir los plazos inferiores de vencimiento: todos en negativo. Y es especialmente llamativo —y una prueba de lo que viene—, porque Alemania es un país donde tradicionalmente el alquiler ha tenido más peso que la vivienda en propiedad.

Otro ejemplo de la relación directa entre tipos de interés negativos y creación de burbuja inmobiliaria en Europa es Suiza. Qué casualidad que sea el país helvético el que esté llevando la batuta en el calentón de los precios inmobiliarios, porque no se puede decir que los precios fueran baratos. Son siempre, por naturaleza, muy caros, dada la riqueza del país y la escasez de oferta. Y digo “casualidad” porque es precisamente Suiza el país europeo donde los tipos de interés de los bonos a diez años ya son negativos y los plazos inferiores llevan mucho tiempo con ese signo.

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No digo todo lo anterior por criticar o pontificar, empezando porque no va a servir de nada, ya que los políticos ni me leen ni les importan estas cosas. Y cuando explote la burbuja le echarán la culpa a otros, dirán que nadie lo vio venir y listo. No, si lo digo es porque creo que los inversores deben aprovechar la génesis de esta burbuja para ganar dinero con ella, pero que lo hagan sabiamente.

Existe un vehículo de inversión que, bien elegido, permite al ahorrador medio e incluso pequeño invertir en el sector inmobiliario europeo sin necesidad de poner todo su dinero en un piso, qué es lo que le ocurre al pequeño y mediano inversor si quiere invertir su dinero en el sector inmobiliario. También tienen la alternativa de las SOCIMI, pero personalmente creo que se requiere un análisis muy profundo y muy profesional antes de invertir en una de ellas.

Creo que los inversores deben aprovechar la génesis de esta burbuja para ganar dinero con ella, pero que lo hagan sabiamente

El caso es que las SOCIMI españolas están inspiradas en los REIT de las gestoras internacionales, pero estos últimos tienen varias ventajas respecto a las SOCIMI. La primera es que son verdaderos instrumentos de inversión colectiva, mientras que las SOCIMI muchas veces están controladas por muy pocas manos, lo que deja al pequeño participe a merced de lo que hagan los grandes. Y no siempre va a haber confluencia de intereses. El análisis de la liquidez también favorece a los grandes REIT de las gestoras internacionales.

La segunda ventaja es que los REIT internacionales permiten diversificar y así se evita colocar todos los huevos en la cesta del ladrillo español. Porque igual que les recomiendo que aprovechen el calentón inmobiliario, también les aseguro que acabará como todas las burbujas, es decir, explotando. Y cuando explote probablemente sea más dura la caída en España, donde para entonces el grado de especulación habrá alcanzado los niveles de paroxismo y estupidez que sólo se alcanzan en el mercado inmobiliario español.

Otras ventaja de los REIT es que en los productos inmobiliarios el tema del control y supervisión de cuentas y valoraciones es muy importante. Y en los REIT, que pueden llegar a ser muy grandes, participan, además de miles de pequeños ahorradores e inversores, grandes compañías de seguros y fondos de pensiones. Una gestora de renombre internacional no se va a arriesgar a que haya un problema.

Aclaro que veo mucho más potencial de exceso y, en consecuencia, de rentabilidad, en la locura inmobiliaria española que en los mercados y la forma de invertir de un REIT, pero, insisto, lo que voy buscando en este último es liquidez y diversificación europea, no máxima rentabilidad. Para eso, nada como el piso en la costa levantina. En fin, espero llegar a tiempo para avisarles cuando sea mejor retirarse y que el dinero del último ladrillo se lo lleve otro. Mientras tanto, relájese, disfrute del subidón y, por si acaso, diversifique un poco, que sino luego vienen las lamentaciones tipo “lo invertí todo en esos pisos”.