Diez puntos sobre la inhabitable ley de vivienda

Para hacer frente al caos monetario generado en tiempos de la Revolución francesa, el Gobierno decidió emitir un nuevo papel moneda, el 'asignado', que en teoría estaba respaldado por bienes incautados a la Iglesia. Como en tantas otras ocasiones a lo largo de la historia, la financiación del déficit se realizó imprimiendo más y más 'asignados', hasta el punto de que el papel moneda experimentó una fuerte caída, lo que a su vez devino en terribles inflaciones desde 1793 en las que, como siempre, las clases humildes sufrieron las que más. Para hacer frente a la inflación se tomó una genial solución, aprobar leyes 'de máximos', que fijaban precios máximos estipulados para muchos artículos y también para el propio trabajo. El resultado fue un fracaso estrepitoso, el mismo que cosechó Diocleciano con su edicto de precios máximos 1.400 años antes, o Nixon con medidas similares para intentar combatir la inflación en la década de los setenta en EEUU.

Pero no aprendemos.

Recientemente, se ha aprobado el proyecto de la nueva ley de vivienda, la primera de ámbito nacional desde la llegada de la democracia. El que sea la primera no debería obedecer a la mayor o menor intensidad de trabajo de los legisladores. Es la primera 'nacional', porque la Constitución reconoce a las comunidades autónomas la competencia sobre las políticas de vivienda. Por eso tenemos normativas de vivienda autonómicas y no una estatal. De esta aparente 'contradicción' se deduce el informe preceptivo desfavorable del Consejo General del Poder Judicial, advirtiendo de su posible inconstitucionalidad.

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Pero, dejando aparte la lógica jurídica, volvamos a Robespierre y a los postulados económicos y necesidades sociales:

Primero: la vivienda es un bien de primera necesidad, como se reconoce en la Constitución. Se encomienda al poder público a que dicho derecho de vivienda “digna y adecuada” se haga efectivo.

Segundo: en mi opinión, para que dicho derecho sea efectivo, habrá que producir viviendas de calidad a precio asequible. Esto se consigue en parte aumentando la oferta: construyendo más casas, a igual demanda, el precio será más asequible.

Tercero: si nos atenemos a las cantidades (producción de vivienda), España construye 1,8 casas por cada 1.000 habitantes al año, frente a una media de países occidentales entre la horquilla de 2 y 4. Luego España produce menos casas, pequeño problema para cumplir el mandato constitucional. En teoría tendríamos que fomentar el que se construyan más casas para vender o para alquilar. La ley, estigmatizando a los 'grandes propietarios', consigue el efecto contrario.

Cuarto: si queremos generar viviendas a 'precio asequible', caben dos alternativas: a) la revolucionaria-nixoniana-diocleciana: 'prohibir' determinados precios, o b) influir sobre la oferta para que los precios se moderen.

Quinto: la primera alternativa es la elegida por la ley de la vivienda en 'zonas tensionadas' pero no funciona, lo avalan dos mil años de historia. En lo que respecta a intervenir y fijar precios máximos de alquiler de vivienda la literatura académica (que no es de derechas ni de izquierdas, explica lo que hay) es apabullante: los controles de precios no funcionan, acaban limitando la oferta, haciendo subir aún más las casas y los alquileres, y perjudican sobre todo a los inquilinos humildes, entre otros motivos porque al limitarse la oferta el dueño de la casa elige inquilinos más pudientes para así minimizar riesgos. Además, cuando dos partes quieren intercambiar un bien o servicio por un precio pactado y la ley se lo prohíbe, acaban acudiendo a triquiñuelas. Hasta el siglo XIII la Iglesia prohibía el interés en los préstamos, por lo que se pactaba una 'multa' en caso de retraso en el pago, y claro, todo el mundo se retrasaba un día. Esa 'multa' se llamaba 'interesse'. Hoy son los intereses. En Estocolmo los alquileres se hacían a escondidas para evitar los 'precios máximos'. La consecuencia es inseguridad y abusos.

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Sexto: si se quiere abaratar la vivienda (y, por lo tanto, el precio de los alquileres) habrá que analizar los componentes del precio de una casa. Estos son: a) suelo (alrededor del 20%), b) materiales de construcción (25%), c) mano de obra (40% directa e indirecta) y d) gastos financieros (el resto).

Séptimo: España es el segundo país más grande de Europa Occidental y uno de los que menos densidad de población presenta. Sin embargo, no queda apenas suelo finalista. El motivo es la incapacidad de nuestro sistema político para generarlo. Al subir el precio del suelo suben los precios de las casas. La nueva ley no hace nada al respecto.

Octavo: la mano de obra comienza a subir con fuerza. El sistema político podría realizar ingentes tareas para formar a parados de larga duración y así nutrir de mano de obra a un sector en crecimiento. Esto limitaría las subidas de los precios de las casas. Nada en la nueva ley.

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Noveno: el coste financiero aumenta cuando el poder público genera incertidumbre con legislación volátil asociada a la vivienda, o cuando alarga innecesariamente plazos para entregar una casa. Con un pacto de Estado que busque producir más casas a costes más asequibles, el coste financiero bajaría. La nueva ley de vivienda va en el sentido contrario.

Décimo: cuando sube el suelo, o la mano de obra, o el gasto financiero, no se beneficia ningún 'especulador', sino que se traslada a una subida equivalente en el precio de la casa (el margen promotor ha estado estable en el 15% y actualmente se sitúa por debajo). Este mayor precio provocado por políticas cuestionables es al que María y Antonio tienen que hacer frente consignando un porcentaje mayor de su sueldo a pagar el alquiler o la cuota hipotecaria.

La vivienda es un bien social, estamos de acuerdo. Entonces entendamos su naturaleza y con un algo de conocimiento de la historia, nociones de economía básica y con menos dosis de populismo podremos conseguir hacer políticas que aumenten la oferta de casas a precios asequibles.

No son de derechas ni de izquierdas. Son las que funcionan. Nada más.