El decálogo del Banco de España para abaratar la vivienda

En su reciente informe anual de 2023, el Banco de España efectúa una minuciosa radiografía sobre la situación de la vivienda en España: uno de los mayores problemas a los que se enfrenta una parte creciente de la población. El documento de la institución combina el análisis puramente descriptivo —por qué se ha encarecido tanto la vivienda durante los últimos años— con el prescriptivo —qué políticas deberíamos adoptar para mejor la accesibilidad de las familias a un hogar—. Y ambos resultan altamente sugerentes.

En cuanto al primero de los puntos —las causas detrás de la fuerte subida de precios—, el Banco de España descarta que estemos ante una nueva burbuja de precios, puesto que tanto el precio de compraventa como el de alquiler se han encarecido notablemente durante la última década; además, ni la banca ha deteriorado sus estándares crediticios (el préstamo hipotecario promedio ronda el 70% del valor de tasación), ni el endeudamiento de familias y empresas se ha disparado (al contrario, su peso relativo ha caído ininterrumpidamente), ni el sector de la construcción está sobredimensionado dentro del PIB o del mercado laboral.

Por consiguiente, la vivienda se ha encarecido porque su escasez relativa se ha incrementado, esto es, porque la necesidad de vivienda ha aumentado más que su disponibilidad. ¿Y por qué lo ha hecho? Por varias razones, pero la principal es la siguiente: en las grandes ciudades, el número de hogares ha aumentado más que la construcción de nuevos inmuebles. Por ejemplo, en Cataluña y en Madrid se constituyeron más de 100.000 hogares en 2022 y 2023: sin embargo, solo se terminaron menos de la mitad de nuevas viviendas, lo que significa que solo en dos años se ha acumulado un déficit de entre 60.000 y 80.000 viviendas en cada una de estas dos autonomías. Si la población se desplaza a las grandes urbes y los hogares tienen cada vez un menor tamaño, entonces o se construye más o los precios subirán.

Opinión

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Es precisamente aquí donde el Banco de España propone un decálogo de medidas orientadas a mejorar la accesibilidad de la vivienda en nuestro país:

1. Aumentar la oferta de suelo urbanizable y simplificar los procesos administrativos para acelerar la urbanización: esta debería ser la vía fundamental de incrementar la oferta de vivienda en aquellas zonas donde exista demanda y sea posible construir nuevos inmuebles. Sin embargo, esto no siempre es factible: si los ciudadanos desean residir dentro de grandes áreas urbanas ya consolidadas, el suelo disponible para edificar nuevos inmuebles puede ser inexistente o muy reducido.

2. Facilitar regulatoriamente el cambio a residencial del uso del suelo y de los bienes inmuebles: una forma de incrementar (en el margen) la oferta de vivienda en grandes áreas urbanas ya consolidadas es facilitar el cambio de usos del suelo o de inmuebles desde industrial o comercial al residencial. Si resulta más valioso tener una vivienda que una oficina, tiene sentido que las oficinas (o los bares) se puedan reconvertir en viviendas.

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3. Impulsar la rehabilitación de viviendas: otra manera de incrementar (en el margen) la oferta de viviendas en grandes áreas urbanas ya consolidadas es rehabilitando viviendas existentes, ya sea para volverlas habitables (si estaban tan deterioradas que habían dejado de serlo) o para adaptarlas mejor a las nuevas necesidades de sus demandantes (por ejemplo, como el tamaño medio del hogar se va reduciendo, transformar una unidad residencial grande en varias unidades residenciales pequeñas).

4. Restricción de los usos no residenciales: una última forma de incrementar (en el margen) la oferta de viviendas en grandes áreas urbanas ya consolidadas es restringir los usos no residenciales de las mismas, por ejemplo el alquiler turístico. En este punto, sin embargo, el Banco de España es escéptico. Por un lado, porque la proporción de viviendas en alquiler turístico (salvo en algunas zonas muy concretas) es bastante baja. Por otro, porque esos otros usos no residenciales, como el alquiler turístico, también conllevan externalidades positivas (como dinamización económica) que habría que evaluar conjuntamente con sus supuestos perjuicios.

5. Mejorar la red de transporte público en el área metropolitana: si no es posible incrementar adicionalmente la oferta de vivienda en grandes áreas urbanas ya consolidadas, otra opción es trasvasar la demanda de vivienda hacia la periferia (donde sí sea posible construir). Y para ello sería conveniente reducir el coste de vivir en la periferia: por ejemplo, con un transporte público más desarrollado que permita a los ciudadanos trasladarse con rapidez a los grandes núcleos urbanos, aunque no residan en ellos.

6. Incrementar la oferta de vivienda en régimen de alquiler social: una vez maximizada la producción de vivienda, se trata de que ésta se oferte en términos más asequibles. Para ello, una posible solución pasa transformar una parte del stock de viviendas en viviendas con régimen de alquiler social, ya sea porque se trate de viviendas propiedad del Estado o de viviendas cedidas por el sector privado.

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7. Profesionalizar el mercado del alquiler: a su vez, otra forma de mejorar la asequibilidad de las viviendas existentes es profesionalizar el mercado del alquiler. En la actualidad, muchos arrendadores son particulares no profesionalizados, de manera que sus costes de gestión así como sus riesgos (que son incapaces de diversificar) son elevados. Y esos mayores costes se traducen en mayores precios mínimos de alquiler.

8. Reducir el riesgo regulatorio: Tanto arrendadores no profesionales como profesionales se enfrentan a un riesgo que no es diversificable (dentro de España) y que encarece los alquileres: a saber, el riesgo regulatorio de que la normativa cambie de maneras no previsibles y en perjuicio de los propietarios. De ahí que ese riesgo regulatorio también se traslade al precio y a una menor oferta de alquileres de largo plazo.

9. Modificar la tributación de la vivienda: España es un país europeo con una alta tributación sobre las viviendas (recauda el doble que el promedio de la UE), lo que contribuye a encarecer tanto la adquisición como la tenencia de un inmueble. Si los precios de los inmuebles son elevados por su escasez relativa, gravar la adquisición y la tenencia con impuestos contribuye a encarecerlos todavía más, por lo que una manera de abaratarlos es minorar la carga tributaria que pesa sobre ellos.

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10. Otras reformas estructurales: por último, la declinante accesibilidad de la vivienda no solo se debe a dinámicas del propio mercado inmobiliario, sino que guarda relación con otros problemas estructurales de la economía española; por ejemplo, la precariedad laboral o la falta de ahorros entre una parte de los ciudadanos. Sin relaciones laborales más estables (lo cual requiere de una reforma del marco jurídico), muchos jóvenes tendrán bloqueado el acceso al crédito hipotecario y, por tanto, a la adquisición de una vivienda. Por supuesto, solucionar esos problemas estructurales sin potenciar el aumento de la oferta de vivienda servirá de poco: más capacidad de endeudamiento con una oferta rígida significa precios aún más altos. Pero solventar los problemas anteriores sin remediar este tampoco será suficiente para muchos.

En definitiva, el encarecimiento de la vivienda en España durante los últimos años tiene una explicación elementalmente económica: demanda final que aumenta más rápido que la oferta. Mientras las políticas públicas no traten de atajar ese desequilibrio —idealmente posibilitando mucha más oferta— solo estarán dando palos de ciego contra todas aquellas familias a las que se les obstaculiza cada vez más acceder a una vivienda.